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如果房价,横盘5年.....

2019-09-10 来源: 作者: 责任编辑:

  以前,天下第一难事是拆迁,因为政策前紧后松,越晚走补偿越多,所以大家立志都要当钉子户。平时温顺低调的居民,遇到拆迁也会横眉冷对。那时,拆迁的预期就是拖到最后拿钱最多。

  现在,拆迁政策越来越公平透明,先走后走都一样,先走的还可以先选房。预期已经被拨乱反正,拆迁就变得越来越容易,百姓也越来越欢迎。

  当下,楼市调控变成为了天下第一难事。因为,所有百姓的预期都是:政府一定扛不住,调控一定会松绑,房价一定会上涨。

  今年上半年的确有不少地方政府借着“一城一策”给楼市松绑,这其实是调控的大忌。

  楼市调控其实根本不难,只要做到言而有信,前后一致,彻底打破民众对房价大涨的预期,就可以了。

  如何打破预期呢?就是让房价至少横盘5年!

  

  恶习

  8月6日,《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》发布。新片区内针对非户籍人才,限购资格由家庭调整为个人,社保年限由5年缩短为3年。

  在全国都在紧绷收紧的时候,上海这一另类举动,再次彻底点燃了房产投资的热潮。

  仅仅一周时间,临港新片区内的一手楼盘就被一扫而空:陆家嘴滴水涟岸,售罄:悦临雅苑,清盘;中建锦绣熙岸、艾森公馆,即将清盘;东宸源著、海上风华,洋房售罄,只剩叠墅;保利玲珑公馆,毛坯即将清盘!

  临港,这种荒郊野外、鸟不拉屎的地方,用一周的时间卖掉了过去相当于一年的销量。

  人才细则还没出台,满3的刚需还没反应过来,满5的投资客就已经结束战斗了!后续的戏码已经很明了:满5的投资客捂两年再高价转卖给满3的刚需。

  这和去年发明的限价政策如出一辙,需要的买不到,买到的捞一票。政策的初衷看似完美,其中的BUG耐人寻味!

  我们现在调控最重要的任务,就是要把这种投机的恶习彻底铲除,否则房住不炒将很难实现。

  最近,很多粉丝后台咨询临港是否值得购买?

  目前,临港新房所剩无几,二手次新可以考虑。如果是闲置资金太多,打算长持投资可以买,但是刚需自住不建议,因为太远太偏没法住,每天刮着8级海风,晚上伸手不见五指,准确点说,那里根本不叫上海。至于如何选盘,切记只买滴水湖旁,靠近地铁16号线临港大道和滴水湖站点,其它地方坚决排除。

  

  行情

  8月15日,国家统计局公布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  我看到很多媒体都在大肆解读这个数据,但其实这个数据我从来都不看。而且我可以负责任的告诉你:但凡有人给你长篇大论的解读,或者以此来告诉你哪里房价涨了,哪里房价跌了,指导你房产买卖的话,一定要果断取关,离他越远越好。

  

  以北京和上海为例,这个70城指数显示:2017年7月-2019年7月两年时间内,北京二手住宅房价下跌了4%(3.5%+0.5%),上海下跌了2%(2.2%—0.2%)。

  只要你不是房产白痴,或者你周边有亲朋好友这两年曾经买卖过房子,你就应该知道,这两个数据严重缩水了。

  从2017年至2019年间,京沪真实的房价其实是下跌了15%左右,而绝不是图表中显示的北京跌4%,上海跌2%。这就是我根本不看这个70城指数的原因。

  但是,假如某些城市调控政策即将出台,你必定会在这个指数中看到它名列前茅。比如这次新房价格同比去年涨幅前三名的大理、秦皇岛和呼和浩特,都超过了20%,那说明真实市场一定比这还要严重。

  这三个城市必定是下阶段调控的靶心,就像之前的苏州和大连一样。毕竟调控总得找个理由。

  想要真切的了解楼市动向,看新闻和看报表是最愚蠢的行为。因为新闻和报表永远是滞后且带修饰的。等你在新闻里看到大家都在抢房,或者看到房价大涨大跌时,已为时晚矣。

  想要了解最真实的楼市行情,最直接的办法就是,找中介小哥聊天,别无它法。千万别企图在新闻里看到一个完整的世界。

  中介小哥整天在路上风吹日晒、分发传单,却遭路人鄙视嫌弃。你只要过去给他递根烟、聊聊天,他会非常的开心。他会毫无保留的把整个板块的行情都讲给你听。哪个小区单价多少,最近是涨是跌,近期房东跳价的多,还是下家砍价的多,带看量有啥变化,银行贷款是紧是松。

  以上这一切信息,比你看一百条楼市新闻和关注一百个公众号都更加有价值。

  记住,所有数据都可以作假,唯独中介告诉你的市场才是最真实的。

  如果你怕中介骗你,那只能说明你是毫无经验的小白。

  其实,70城房价指数只是一个维稳工具,而不是你精准判断房价走向的一个指标。因为,数据太过真实,反而会引起不良预期。就像7月15日深圳市房地产信息平台宣布从4月份起,不再公布新房成交均价和总金额。

  

  横盘

  去年731会议“坚决遏制房价上涨”,今年730会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  一句话就可以管一年,一个指示就是所有政策的宗旨。

8月8日,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个重点城市开展专项检查,“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

  近日,广州郊区新盘开始扎堆“降价促销”:番禺大盘祈福缤纷汇从最高4.7万/平直接降到3.6万/平,降幅超过20%;增城某超级大盘从最高的1.5万/平直降到1.2万/平,降幅20%;南沙、白云、黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

  其实,这一切的一切,现在只是逐一应验而已。

  对一二线城市来说,未来的行情就是:上半年微涨,下半年微跌,整体来看,横盘二字。

  横盘就是现在高层的最高指示,既可以达到房价“下跌”的目的,又可以防止楼市崩盘。

  为什么只有横盘才是我们的唯一选择呢?

  去年,央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示:我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上。

59.3%的抵借比,也就是市值100万的房子,银行提供的贷款是59.3万。平均首付比34%,也就是说房产市值的34%是居民的自有资金。

  这两个数据的含义就是,如果整体均价下跌超过34%,房奴就会资不抵债,出现断供的可能,从而导致银行坏账,极易诱发楼市崩盘。

  而假如,让楼市横盘5年,同样可以让房价下跌,但对银行却极为安全。

  以上海为例,2018年上海城镇常住居民人均可支配收入增长8.7%,5年后就相当于收入提高了50%。

  按照上海二手房均价5万计算,购买一套80平的房产,需要400万。以一个普通家庭年到手收入40万计算,现在的房价收入比是10,假如政府能控制房价横盘5年,5年后房价还是400万,而这个家庭的收入增长为60万,房价收入比就成为6.7,也就是相当于房价降了33%。

  所以说,只要摁住房价5年不涨,就相当于房价下跌了33%。

这就是金融稳定的奥秘:房价急跌34%就会崩盘,但是通过增加收入,让房价相对下跌33%,楼市就会软着陆。

  这就是给楼市挤泡沫的真正意义。而政府在这个过程中,要做的就是:控制好泡沫,填满泡沫,以后才有机会再次吹大泡沫。

  

  应对

  无论是政治局会议不断的喊话,还是70城指数的官方维稳,谁露头打谁,种种迹象一再表明,高层的意图就是要尽可能的让楼市横盘,能坚持一年算一年。

  只有横盘才能在保护楼市的前提下,打击炒房投机。如果楼市的预期不再是上涨,而且横盘,最多5年,炒房客就会彻底不见。

  北上广深,已经调控了2年,再横盘3年,高房价才能彻底夯实,购买力才能重新崛起,一线的房价才能再次上涨。

  二线的调控最为复杂,既需要压又需要托,只有大尺度的抢人,增加购买力,楼市才会健康发展。

  对三四线城市来说,能够横盘将是最好的结果,除了环京环沪环深外,大概率都很难实现。

  未来1-2年,刚需,能买得起就买,买不起就等;投资,能不买就不买,买进也别指望涨。刚需要以捡漏为主,投资则是现金为王。

  最后,再来预测下四季度:金九银十不在,铜九铁十登场,打折促销满天飞,捡漏维权谁管谁!(来源:柯谈地产观)

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